Голям строителен предприемач стартира фонд от 1 милиард долара за закупуване на затруднени офиси в Ню Йорк

Един от най-големите строителни бизнесмени в Ню Йорк започва фонд от 1 милиард $ за вложение в затруднени офис здания в града, като евентуално предвещава нова фаза в комерсиалните недвижими парцели рецесия.

Скот Речлър, основен изпълнителен шеф на RXR Realty, един от най-големите наемодатели на офиси в Ню Йорк, си партнира с Ares Management, различен капиталов управител, който има активи в недвижими парцели на стойност 49 милиарда $.

Партньорите са уверени, че продължителната парализа на пазара на офиси, заледен от несигурността по отношение на лихвените проценти и опасността от отдалечена работа, в този момент се прекъсва, като доста играчи са подготвени да одобряват загуби, с цел да разтоварят или преструктурират активи.

„ Имаме изясненост във връзка с цените, имаме изясненост по отношение на бъдещето на офисите и кои здания ще бъдат конкурентоспособни, и имаме капитулация, съгласно мен, пред признаването, че полезностите не просто се връщат назад както направиха през 2008 година “, сподели Рехлер. „ Има нулиране и това е по-постоянно. “

Лизинговата активност за офиси в Съединени американски щати се увеличи през четвъртото тримесечие на 2023 година с няколко оповестени огромни покупко-продажби, което също способства за упованията, че активността на пазара се възобновява след продължителна пауза.

RXR и Ares възнамеряват да се насочат към част от офис здания из града, за които считат, че към момента са привлекателни, само че може да се нуждаят от пресен капитал, с цел да останат конкурентоспособни или преструктуриране на задълженията си, с цел да отразят новите действителности на по-високи лихвени проценти и по-бавен — или фиктивен — растеж на наемите.

В това, което мнозина в този момент назовават ​​трифурциран пазар, тези здания се подреждат под най-новите и съвременни кули, които към момента са привлекателни рекордни наеми, само че над възходящ лист от по-стари офиси, които бързо остаряват.

„ Там, където виждаме най-хубавата опция, е да купим горния квартил на този междинен, клас А част от пазара ”, сподели Рехлер, като аргументира, че доста от тези парцели са били избягвани от кредиторите и вложителите, които обезверено желаят да изоставен бранша като цяло. „ Ако сте в положение да бъдете съвсем бирач, можете да купите действителна стойност на тези цени. “

Крейг Снайдер, сътрудник на Ares, сподели, че „ необятното, безсистемно бягство на институционален капитал от офиса секторът докара до доста висококачествени парцели, които се търгуваха до исторически ниски равнища “, и че партньорството „ се надяваше да разпознава дълготрайни спечелили “. и обвързвания дълг, само че до момента са били разочаровани от неналичието на искащи продавачи.

Идентифицирането на положителни здания е недоказано изкуство. Едно от значителните неща е близостта им до публичния превоз. Партньорите също по този начин мерят данни за мобилни телефони, комерсиална интензивност и други индикатори, с цел да се опитат да отсеят положителното от неприятното.

Rechler е издънка на семейство за недвижими парцели в Лонг Айлънд. Той се оказа предвидлив по време на финансовата рецесия от 2008 година, като продаде компанията си през 2007 година и по-късно се върна на пазара през 2009 година, с цел да купи офиси за към 4,5 милиарда $ през идващите две години. Тези кули се възвърнаха бързо след прекосяването на рецесията и по-късно скочиха цената си.

Този път е друго, счита той: не става въпрос за блокиране на по-широката финансова система или за липса на ликвидност. По-скоро самите офиси са казусът, тъй като отдалечената работа понижава търсенето на пространство. Рязкото повишаване на лихвените проценти, което стартира през 2022 година, усложни предизвикването за техните притежатели, които трябваше да рефинансират заемите, които са взели при исторически ниски лихви.

Около $117 милиарда в търговски ипотеки, обвързани с офиси в Съединени американски щати, ще се дължат на това година, съгласно данни на Асоциацията на ипотечните банкери, част от стена от задаващи се падежи, която способства за упованията за затруднени продажби. По-широка мярка на Trepp предвижда 2,2 трилиона $ задължения за търговски недвижими парцели с падеж през идващите три години.

Банките се стремят да понижат експозицията си към търговски недвижими парцели, частично под натиска на регулаторите, откакто няколко районни кредитори се сринаха предходната година. Много вложители също се отдръпнаха.

В резултат на това притежателите на офиси са останали с малко благоприятни условия за рефинансиране на заеми, които са изискуеми, или за намиране на нов капитал, с цел да заплащат за усъвършенствания, нужни за наемане на техните парцели. Някои – в това число RXR – дадоха отговор, като просто върнаха ключовете на заемодателите за здания, чиито задължения в този момент може да надвишават цената им.

Ares сподели подготвеност да се намеси там, където заемодателите се отдръпнаха. Миналата година купи кредитен портфейл от $3,5 милиарда от PacWest Bancorp, която тогава обезверено искаше да събере ликвидност.

Заедно с RXR, той сложи новия фонд с $500 милиона. Партньорите се надяват да съберат най-малко още 500 милиона $.

„ Ние предлагаме финансов и действен опит и схващане за протичащото се на лизинговия пазар, с цел да знаем накъде отиват наемателите “, сподели Рехлер, отбелязвайки, че те към този момент договарят за закупуване на заеми за офиси на стойност 1 милиард $ от разнообразни банки с разнообразни отстъпки.

Тези транзакции се разиграваха зад кулисите. „ Никой в действителност не желае да разкрие, че има заеми, за които се тормози, или здания, които не могат да финансират [подобрения], тъй като тогава наемателите стопират да идват да гледат постройките “, сподели Рехлер. „ Така че това е доста безшумно. “